コロナ禍でのテナント料について



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店子 2021/01/01(金) 12:32:36
明けましておめでとうございます

初めて質問させていただきます。
某市内でテナントを借りて自分で作ったクラフトを売ったり、クラフト作成のクラスを実施して生計を立てています。
が、昨年はコロナで大変でした。
飲食や商業等の関係の方々で賃貸で営業されている方、お店の家賃のお支払いについてご意見や経験値を伺いたく質問します。

私の場合、昨年3月に非常事態宣言が出た時点で大家に問い合わせ、4月から6か月間テナント料(家賃)を50%割り引いてもらっていました。
その後、10月から割引はなくなり通常の請求となったものの、営業状況はコロナ前には全く戻っていません。そもそもクラスの定員制限があるので戻るわけがありません。
ツーリストが激変、外出する人達のお財布のひもが固くなり商品も売れない、もう八方塞がりな中、テナント料という固定費が重くのしかかります。

そこで、こういった状況下で店子の経済的困窮を見て見ぬふりして正規テナント料を請求してくる大家に再度交渉しようと思っています。
同様にテナント料を支払って営業を継続されている皆様も割引交渉や支払い延期をされていると思いますがどうでしょうか?
皆様も具体的に他の方々の状況がわかれば大家と交渉しやすいと思います。
この場で大家との交渉の経緯、条件を共有しませんか?ご回答いただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

知りあい 2021/01/01(金) 20:25:06
バルセロナ市内の旧市街の知り合いのケースです。はっきり聞いたわけではないので、推測ですが、
A店ー自粛期間中の春はたぶん完全に免除、その後支払いが通常通りになるが、戻らないので途中で交渉。今はかなり割引のよう。
B店ー自粛期間中は知らないけれど、交渉決裂。別店舗をまったく違う場所にオープン(中心部から遠い)
C店ーそれまで知らないが、秋に交渉決裂。別店舗を知り合いと共同でオープン準備
です。

大家 2021/01/02(土) 02:19:47
明けましておめでとうございます。

本当に、昨年は大変な年になりましたね。
店子さんをはじめ、この国のすべての人々が、少しでも景気が上向きますようお祈りしつつ、テナント(ローカル)大家側の視点から、我が家の昨年の経験をお話しします。

我が家は、賃貸収入のみで生活しています。
…と言っても、地方都市、所有物件は少なく、すべて市内ギリギリのエリアか市内に隣接する村の物件ですので、賃貸収入とは言えども、まったくお金持ちではなく、家族4人、贅沢しなければおかげさまで暮らしていける程度です。

借主の1人に、guardería(3歳以下の子供たち用の保育園)を経営している女性オーナーさんがいます。
昨年3月分までは、テナント料(以下家賃とします)を通常通りの値段でお支払いいただいていましたが、confinamiento中はまったく経営できなかったので、家賃を免除してほしいとの申し出があり、4月から6月までの3カ月間を無料にしました。

5月、6月頃から、たしかguarderíaやinfantilは営業を再開してもよくなって、彼女もguarderíaの営業を再開したので、7月分から再び家賃を通常値段でお支払いいただくことになりました。

しかし、営業は再開したものの、利用する子供たちが激減したことで、彼女の営業状態も悪化の一途。
再び話し合いの場を設け、10月から現在までは家賃50%引きにさせていただいています。

正直言いますと、この3ヶ月間の無料措置と10月からの半額措置は、我が家の家計にはかなりの痛手の1つになっています。

しかし、彼女との交渉は、毎回こじれることはありませんでした。
それには理由があって、もうかれこれ15年以上も借りてくださっていることと、今までに1度たりとも家賃の支払いの遅れがないという、厚くて長い信頼関係があるからです。
その村(地域?)で、唯一のguarderíaでもあり、閉園してしまったらその周辺で子を持つ多くの方々がきっと困るだろうという思いもありました。

その一方で、「飲料品を置く倉庫として使いたい」ということで、小ローカルを借りてくださったバルのオーナーさんとは、コロナ禍の家賃減額の交渉は決裂しました。

理由は、お貸ししてからまだ1年もたっていなかったことと、賃貸契約を結ぶ時からすでに「家賃が高すぎる!」とだいぶゴネられて、破格の値段(ほぼgaraje並みの値段)に下げてお貸ししたにも関わらず、confinamiento開始直後から、このローカルは古すぎるだの小さすぎるだの、だから家賃下げろと、要らんことまで文句を言い出す始末で、信頼関係がまったく築けていなかったからです。

ローカルを借りてくださる方々のビジネスが、コロナのせいで立ち行かなくなっているのは、我々貸主も重々承知しています。
少なくとも我が家の場合は、借主さんたちの経済的困窮を見て見ぬふりはしていないつもりです。
ただ、我々のような不動産大家業に対しては、国からのコロナ救済援助は一切なく、賃貸収入が減ろうが、IBIもIVAも割引かれることなく支払わなければならない=大家も不況の煽りを受ける、ということは、ちょっとだけ念頭に置いておいていただきたいなぁと思います。

店子さんのテナント貸主さんが、とても裕福な方なのか、はたまた我が家のようなカツカツ営業の方なのかはわかりませんが、50%割引できたらラッキーだけど、minimo minimo30%割引いてもらえたら…!ぐらいの気持ちで、再度交渉されてみてはいかがでしょうか。

我が家のようなカツカツ営業ですと、この状況下いちばん怖いのは、借主さんを失うことですので、もし店子さんのテナント貸主さんも我が家と同じような営業状況だったら、割引を受け入れてくれるのではないかなぁと思います。

長々と失礼しました。

店子 2021/01/03(日) 12:36:19
お正月早々にご回答ありがとうございます。

知り合い様
貴重な情報に感謝します。
3件のケースで2件が交渉決裂、1件が交渉成立ですか、やはりなかなか厳しい状況がうかがえます。
目を見張るのは、決裂された2件が店舗を変えて営業再開という点です。B店、C店の大家さんは慌てたのではないでしょうか?

お知り合いの方はそれだけ腹に据えかねたのだとは思いますが、私個人の場合、新しい物件のサーチ、引っ越しの手間、各種書類の準備等々を考えるとなかなか踏み切れません。
先が見えない中、短いスパンで考えるとテナント料が下がっても、店舗を替えてまでしてと思うと、金銭的にも厳しいものがあるというのは否めませんので。
ただ、引っ越しもあり得るという態度で交渉に臨むことは作戦に加えてみます。ありがとうございます。

大家様
詳細にわたりありがとうございます。
異なる立ち位置からアドバイスに御礼申し上げます。

私の場合、今の大家さんとのおつきあいは現在で2年と少し、コロナがスタートした時点では一年半ほどでした。
不動産屋を介さない直の契約で時々お店にも寄ってくださり、おしゃべりしたりと良い関係だと思っていたこともあります。

正直に話すと、コロナでちょうど暇になったころに前々から気になっていた壁や天井の修繕をし、その費用を出来れば全額負担してくれるよう持ち掛けたことがきっかけでその関係が崩れつつあります。
壁や天井の修繕は大家さんの責任範囲と理解していますが違うのでしょうか?

大家様のご指摘にもあったように、「大家さんの見て見ぬふり」は言葉が過ぎました。撤回します。
もう少しここでの回答を待って、交渉というより、ご相談という姿勢で話してみたいと思いつつあります。ありがとうございました。

知りあい 2021/01/03(日) 14:36:24
明けましておめでとうございます♪

>壁や天井の修繕は大家さんの責任範囲
契約書によるかもしれません。私が昔借りていた賃貸の自宅で修繕が必要になったときに、契約書読んだところ、壁のきれつまでなにからなにまで店子負担と書いてありました。実際には大家さんからは請求されませんでしたが。
賃貸では壁の中のものは大家、壁の外にあるものは店子という人もいますよね。

また、修繕を勝手にして後日請求はあまりないと思います。
大家さんに払って欲しければまず連絡。
本人たちが自分で修繕したり安い業者さんを持ってるかもしれませんし。
着手する前に連絡せずに、あとで、しかも半額ではなく全額と持ち掛けるとそれは気分を害されると思います。

>目を見張るのは、決裂された2件が店舗を変えて営業再開という点です。B店、C店の大家さんは慌てたのではないでしょうか?
たぶん交渉決裂の大家さんは、別に出ていってもらっても構わない大家さんだと思います。
場所がいいのでまた新たに店子が入りそうだ。
入らなくてもしばらくはいいという印象です。

ただどちらもわりと早めの行動だったので、今はまた事情が違うと思います。
あの頃は大家さんも夏になれば、もしくは冬がくれば落ち着くかもと思っていたかもしれませんし。
ちょうどバルセロナでは閉まる店がこれから増えそうだという報道がされたばかりですし、ワクチンがでてきたと言えど、先が長そうですしね。

店子 2021/01/05(火) 12:08:16
知り合い様

ご回答ありがとうございます。

壁や天井の修繕のついては事前に大家さんにも相談していました。
保険で負担できるよう交渉してくださるとのことでしたので、進めました。
ですから事後承諾ではありません。
急いでいたので、保険の審査が通る前に工事を進めたところ、保険でカバーできるものとできないものがあったようです。
結果的には半分以上が大家さんの負担になってしまい、かなり心証を悪くしたようです。
でも無い袖は振れないので私は負担できないことをしぶしぶ理解してくれたんだと思います。

今の大家さんがどういう立場の方かは存じませんが、
「なら出てってもいいんだよ」と言うような人ではないと信じたいです。

ありがとうございました。

知りあい 2021/01/05(火) 15:42:29
店子さん

ああ、そうだったんですね。
理解力が悪く、誤解してしまい失礼しました。

店子 2021/01/07(木) 10:31:19
知りあい様

いえ、こちらこそ説明不足で失礼いたしました。
多様な情報に感謝しています。

大家です 2021/01/08(金) 02:05:16
店子さん、コロナで苦しんでいるのは大家側も同じですよ。
大家側がまるで悪徳業者の様に書かれていますが、
大家も納税義務者で、コロナで家賃収入が減っても、税金、メンテナンス料、コミュニティ料から逃げることは出来ません。

今回のコロナで、ほぼ家賃収入のみで暮らしていた我が家も大打撃を受けました。
4月頃、コロナで売上が減ったので、2ヶ月分家賃は払いませんというレターが弁護士事務所を通じて勧告され、泣く泣く従いしたが、その後もなんとか支払いを免除させようと毎月あの手この手を使ってきます。
例え売上が倍増しても家賃を倍払ってくれる方はいないのに、なぜ半年以上も家賃を払わないで良いと思っているのか、意味が分かりません。
今後は裁判になる予定ですが、もうこの物件を売って現金化しなければ私達も生きていくお金が底をつきそうです。

大家 2021/01/08(金) 22:12:23
1月2日に長文を書き込んだ「大家」です。
念のため、上の「大家です」さんとは別人であることをお知らせしておきます。

・店子さん
ご質問いただいていたのに、お返事が遅くなりすみませんでした。
「知りあい」さんがすでにコメントされているように、壁や天井の修繕は契約書の内容によると思いますが、“我が家の場合は”例えば、上の階等の住人宅からの水漏れによって、貸し物件の天井や壁が破損した場合の修繕費用は、上の階等の住人(もしくはその住人の保険屋)持ちになります。
その建物の外壁等からの水漏れ等で貸し物件の天井や壁が破損した場合の修繕費用は、その建物のコミュニティ(もしくはそのコミュニティの保険屋)持ちになります。
これらのような、“外部からのダメージ”によるものでない修繕の場合は、修繕費用は我が家(もしくは我が家が契約している保険屋)持ちにしています。
そしてこれがおそらく一般的ではないかと思います。

店子さんからの情報を読ませていただく限りで勝手に想像させていただくと、もしかしたら店子さんの大家さんは、我が家のように店子さんを手放したくはないのではないかと推測します。
(あくまでも私の勝手な推測ですので、どうか鵜呑みにしないでくださいね。)

ただ、やはり、貸主側の目線からとしては、よりによってこの時期の、費用貸主持ちの修繕は痛い…というのが正直なところです。
なので、相当懇意の仲でもない限り、店子さんの大家さんが店子さんに言葉なり態度なりで嫌な顔を見せてしまったのは、致し方ないと思います。

ただ、やはり強調してお伝えしたいのは、我々貸主側も、借主さんたちのこのコロナ禍での経済状況は重々承知していますので、どうしてもお困りであれば、家賃減額の相談を試すだけ試してみてはどうかなぁと思います。

・大家ですさん
お気持ち痛いほどわかります。
いくら少数物件等でカツカツ営業でも「物件持ち=お金持ち」として、国からもそう見られてしまっている以上、風除けがまったくない…。

弁護士事務所を通しての非払い勧告は酷いですね。
せめて大家ですさん側に、減額の交渉ぐらいさせてくれればいいのに。
裁判の予定とのことで、心痛お察しします。

この掲示板サイトでも、「大家が…」「借主が…」というトラブル系のトピックを時々目にしますが、心無い大家がいるのもまた事実ですし、借主もまた然り…です。
だから、少なくとも我が家はできるだけ借主さんに寄り添った経営を心掛けていますが、いくら入念に素性や経済状態を調査させていただいた上でお貸ししても、やはり毎年一定の確率でトンデモ借主さんとは遭遇しますので、その場合はドライに対応しています。

ただ、このトピ主の「店子」さんは、我々貸主に対する偏見的な発言はすぐ撤回してくださいました。
ご本人の大家さんに対しても誠実な方であると、私は感じましたよ。

再びの長文、失礼しました。

皆さん 2021/01/09(土) 13:02:32
汗流して働きましょう。気持ち良いですよ。

古っ 2021/01/09(土) 15:53:36
皆さんさん

「身体を動かして、汗を流せ。いい疲れだ。
そうして金を稼げ」って考えは、古いと思います。
昭和の人でしょうか笑

不動産業は、自分の資金を投資して、頭を使ったりして、資産を増やす仕事です。

体育会系のノリを否定するつもりはないですが、
様々な働き方があり、コロナでオンライン化が進んで、
人の移動自体も制限されるようになっている世の中なのに、
私にはどーも的外れというか、時代遅れのような気がしました。

皆さん 2021/01/09(土) 18:48:59
否定するつもりがないなら、昭和の人でしょうか(笑)の最初の文言は必要ないですよ。私は不動産で稼ぐことに関して否定することは書いていませんが。名前から既に馬鹿にしてる感が出てますね。残念です。トピずれますのでこの辺で。

知りあい 2021/01/09(土) 21:02:28
皆さん、のコメントはこのトピに無関係の個人的意見ですよね。
トピが荒れる原因になるので控えてはどうでしょうか?
そのテーマで意見を交わしたければ別トピを挙げられてはどうかと。
またご自分のコメントが人をリスペクトしてないので同じことが自分にかえってくるんだと思いますよ。
最近多いですね。こういうコメント。


本題に戻りますが、今、TVE1でまさにロカル賃貸の値下げについて話していますね。
ラジオみたいに流して聞いていたので、よく聞いてなかったのですが、観光業に関するLocal..と言っていた気がしますが、
そういう該当するロカルの場合、1000ユーロのロカルを例えば400ユーロに値下げしてあげれば、大家は残りの600ユーロ分を税金の控除だったか?なんだかで還元してもらえるみたいですよ。
いろんな職業の話をしているので、ネットであとでチェックしてみようと思います。

古っ 2021/01/09(土) 21:27:44
『体育会系のノリ』を否定するつもりはない
って言ってる。

『皆さん』さんを否定してるの。
意味、分かりますか?

>私は不動産で稼ぐことに関して否定することは書いていませんが。
そうですか。私の解釈が悪いみたいですね。

「汗流して働きましょう。気持ち良いですよ。」
は何が言いたかったのでしょう?

店子 2021/01/10(日) 11:17:02
大家です様

忌憚なきご意見ありがとうございます。
双方の交渉もなくいきなり勧告というのが合法的なのでしょうか(弁護士が介在しているのでなんらかの合法性はあるのでしょうけど)?びっくりです。私からみるとその方は店子さんではなくOKUPAです。
理不尽な借り手さんにあたってご心労の大きさ想像に難くありません。

ただそれでも最終的に行き詰まった時に売って現金化できる立場にある方々は有利かと思ってしまいます。すいません。

大家様

二度にわたってのご回答、詳細にわたりありがとうございます。
私の大家さんもよくEstamos en mismo barco と言われます。お互いの歩み寄りですね!大家さんからの提案を待たずに自分自身から相談してみようと思います。頑張ります。

知りあい様

またまた有益な情報に感謝申し上げます。
もしそのTV1の関連リンクがお分かりになれば、ご教示いただければ助かります。
今後、様々な業種にわたり賃借双方への家賃サポート的な補助金や政策が出てくることを願っています。

不況 2021/01/10(日) 16:57:24
コロナ渦の時の話ではなくあまり参考になりませんが、、、、不況時にテナントの賃貸料の交渉をしたことがあります。本格的な交渉になると思い、現状の売上でやっていける家賃水準を具体的にしておき、また移転も視野にいれて行いました。不況下で探せば他に空き物件もありましたので心強かったです。
店子に出て行かれたら困る大家さんや値下げするなら出て行ってほしいと思っている大家さんなどいろいろですね。交渉している時、店子的には大家さんには賃貸をビジネスとして考えてもらいたいと感じました。ビジネスなので当然大家さんにもリスクがありますし、市場価値が下がると思えば物件を清算するなり賃貸形態を変えるなり事業転換するなりすればいいと思います。その時の大家さんは、保有の不動産を個人的思い入れから過剰評価しているようでしたが。。。

素人 2021/01/10(日) 18:31:17
トピ主様、お邪魔します。
テナント関係は不動産屋(管理会社)通さず直接契約がスペインでは普通なのですか?
身内がピソとテナント共に全て通してたので。それでも契約を守らない借り主は居ましたが、日本でいう敷金で大損は免れました。トラブル詳細は省きますが、コロナ前に全部売却しストレスは減ったようです。
どちらの立場でも大変ですね。

店子でも大家でもないけど 2021/01/10(日) 20:57:50

どちらも厳しいですよね。
こんな状況で借りてくれてる人を有り難いと思ってほしいけど
定価で借りる人がいるならそっちに・・と考えるのも理解できます。
今 新たに賃貸契約結ぶ人がいるかどうか疑問ですが。

もしも穏便に円満に テナント料を割り引いてほしいと思われるなら、
ここ数ヶ月の売上げを大家さんに見せてしまうのはどうでしょう。
「赤字ギリギリなの!!」「店畳むしかなくなる・・!」と
収支報告書を見せて相談する。
大家さんにしたら、
「商売できてるのに何で賃料下げなきゃいけないの?」と
理不尽な思いがあるかもしれません。

『昨年3月に非常事態宣言が出た時点で問い合わせ』られたところ
すんなりテナント料(家賃)を割り引いてくれた人です。
少し考えてくれるかもしれません。


もしくは、同じ大家さん所有の空き物件があるなら
新しい店子をトピ主さんが見つけて、
「この人も契約するから、私たち両方とも3割引にして!!」と提案する。
大家側にすれば一方を遊ばせておくより 割引でも2軒貸せるほうが嬉しいでしょう。


相手方が呑みやすい条件・提案をしてみるとうまくいくかもしれません。

何にせよ、
『自分で作ったクラフトを売ったり、
クラフト作成のクラスを実施して生計を立てています』
これスゴイです。尊敬します。

どうかお店が上手くいきますように!!


追加発言は締め切られました。
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