ピソを貸している場合の家賃値上げ

家賃 2018/03/04(日) 13:29:51
ピソを３年契約で、ある家族に貸しているのですが、契約更新に伴い、値上げ通告しました。
値上げ幅は、gestoríaや不動産屋に確認し、妥当なものと判断されています。
しかし、借主は値上げに納得せず、更新日が経過しても、そのまま住み続けています。
そして、値上げ前の金額を振り込んできたので返金しました。
そうしますと、また、同じ金額で振り込んできます。
銀行には、値上げ前の金額での振り込みは受け付けないように依頼しましたが、ここで、貸主がその金額での受取りを拒否した場合、日本では、供託といった制度があります。
スペインではどうなのでしょう？
借主は、子供を含めた家族で住んでおり、学校の区域もあり、また、現在の賃貸料が相場に比べてかなり安いので、借主は転居したくないのです。
でも、貸主としては、こんな不愉快な借主ならば、契約更新日を経過しているので出て行ったほしいのです。
今の借主が値上げ賃貸料を払うならば、気分はよくないですが、お子さんの学校のこともあるでしょうから、契約更新してもかまいません。
しかし、値上げを拒否するならば、早くでていってほしいというのが本音です。
弁護士に依頼する前に、何か手立てはあるでしょうか。

契約書は？ 2018/03/04(日) 21:30:13
>契約更新に伴い、値上げ通告しました。
>上げ賃貸料を払うならば、契約更新してもかまいません。

契約更新なら、契約書を新たにかわしましたよね？
まだ契約更新してないように読み取れるんですが。
契約更新するなら、新たに契約書を交わさないといけません。

それとも、契約更新ではなく、契約年数内の、１年ごとの値上げの話でしょうか？
この場合は、何日以内に相手に通行することが必要ですが、早めに通告しましたか？
そしてその通告を、文書でした方が良いです。

家賃 2018/03/04(日) 22:17:52
契約書は？さん
情報不足で申しわけありません。
３年契約で、３年間は全く値上げをしていません。
契約年数内で値上げができるとは知りませんでしたので、今回、契約期限の３年目にあたるので、初めて値上げを行ったのです。
値上げの場合(退去通告の場合？)、１ケ月か２ケ月以上前に通告をしなければならないそうですが、既定の期限までにGestoríaを通して値上げの通告をしています。
通告した時点で、値上げをするなら退去する(とカマをかけられた感じ)と言われたのですが、当方としては全く問題ないので、退去してくれればいいのですが・・・
結局、契約期限が過ぎた今月になっても。退去せず、以前の契約の金額を振り込んできたのです。
お察しのとおり、契約更新はしていません。
このまま居座られて、居住権のようなものが発生しないかと心配しています。
何かご存知の方、どうか、情報をお願いします。

契約書は？ 2018/03/05(月) 07:57:33
トピ主さんはご自分は賃貸でスペインに住んだ経験はないのでしょうか。
契約年数内は、物価の上昇率分だけ値上げすることができます。
上げないでそのままでいいよ、としてくれる大家さんもいます。

契約期間が終わった場合、大家さんはきちんと決められた時期までに通達するなら、いくらでも好きに値上げすることができます。
全く新規契約になるんですよ。
びっくりなのは、トピ主さんが新しく契約書を交わしてないのに振込を待ってることです。
今の状態は、契約を更新せず、相手が居座った状態です。
家賃を払ってくれるだけ良い方で、契約が終わったのに出ていけと言ってないなら、いつまでも住んじゃいますよ。
ここじゃなく、早急に専門家に相談してください。

普通は、契約更新に応じない話が出た時点で、書きどめ郵便を送る。
いつまでに知らせたという証拠を取るために、です。
これをやってなければ、相手に拒否する権利があると聞いてます。

あと、最近は契約のあと、自動的に更新できる2年延長などの仕組みができたような記憶もありますので調べてください。
その場合はまだ居座りじゃない、ですが。

契約書は？ 2018/03/05(月) 08:09:12
あ、よく読んだら、契約年内の3年目で、通達もきちんとしてるんでしたね。
ぜんぜん流し読みしちゃいました。失礼しました。

値上げは、発表される物価の上昇率分に基づき、しかも、更新に2ヶ月前か覚えてませんが、決められた期間の時点での計算になりますが、それは大丈夫ですか？
それが大丈夫であればこちらに不利なことはないので、
専門家に相談して、次の手段に入った方が良いと思いますが。
家賃が振り込まれるならそれはもらい、
1年終わる前に、アバルか、敷金から、差額分を引くというのは出来ないんでしょうか？
そして1年後には出ていってもらうようにする、ですね。
最後、敷金を見込んで、支払わない人もいるとも聞いてます。
契約更新時がもっともめそうなので、いろいろ準備した方が良さそうですね

契約書は？ 2018/03/05(月) 08:11:26
混乱させたかもしれないので、念押しを。
今の状態は、契約内で、更新ではないので、新しい契約は不要です。
分かりにくく、ごめんなさい

家賃 2018/03/05(月) 09:26:04
契約書は？さん
詳細な説明、有難うございました。
私は、スペインでピソを借りたことがなかったので、全く知識がありませんでした。
今まで、義両親の時代から、５年、10年契約でピソを貸していて、その期間、値上げしたことがなかったので、そういうものだと思っておりました。

規定の日までに値上げの告知はしており、Gestoríaも認識しています。
契約更新はしていないので、当然、先月末には出て行ってくれるものと思っておりましたが、いきなり、以前の家賃を振り込まれ、居座られた状態です。
契約更新に応じない話が出た時点で、何らかの手立てを取るべきでしたね。
迂闊でした。
その時点では、転居したくないと言っていたので、いずれ、値上げを承諾するか、額の交渉をしてくるか、もしくは、他に安い所が見つかれば出て行ってくれると思っていたのです。

＞家賃が振り込まれるならそれはもらい
これ、受け取ったら、居住を許可したことになるかもと懸念したので返金しました。
今日、また振り込もうとするかもしれませんが・・・
敷金のことを忘れていました。
それで相殺できるのか確認してみます。

＞今の状態は、契約内で、更新ではないので、新しい契約は不要です
契約期間の３年は、先月末で終わっているのです。
ですから、契約なしで、勝手に以前の家賃を払って居座られると理解しておりました。
しかし、自動継続などの規定があるかもしれないということですので、これは確認しなければなりません。

今まで、Gestoríaにまかせっきりで、現状確認不足でしたので、契約書を再確認してみます。
また、何かありましたら、この場でご意見、お伺いしたく、宜しく願いいたします。

参考リンク 2018/03/05(月) 15:32:39
参考になりますかどうか。

https://contodoelderecho.com/alquiler/12-preguntas-sobre-duracion-contrato-de-alquiler

http://blog.enalquiler.com/2014/guias-alquiler-pisos/duracion-alquiler-pisos/

家賃 2018/03/05(月) 16:27:16
参考リンクさん
リンクの貼付、有難うございます。
関わりのありそうな内容ですし、知識不足ですので、とても参考になりそうです。
じっくり読もうと思います。

家賃 2018/03/07(水) 13:54:41
[[解決]]
契約書は？さま、参考リンクさま
頂戴しました情報は、話を進める中で、とても、役に立ちました。
やはり、自身がきちんと知識を得ていないといけませんね。
反省です。
結果、Gestoríaから弁護士に依頼してもらい、法的に進めていくことになりました。
まだ、解決には至っておりませんが、専門科に預けましたので、その結論を待つことにします。
有難うございました。

契約書は？(別トピで、それは) 2018/03/08(木) 22:11:55
とぴ主さん

おせっかいにも(自分にはまったく関係ないのに)他トピのために検索していましたが、
私がここに書き込んだ情報が間違ってることを発見しました。

ここに訂正しておきますね。
(2013年前に契約したか、2015年前に契約したか、など、時期でも違うようですが)

http://blog.enalquiler.com/2016/guias-alquiler-pisos/cuanto-cuando-y-como-se-puede-subir-el-alquiler/
このソースより、まとめ。

2013年6月6日ー2015年3月31日の契約の場合
・大家と店子は(古い表現でごめんなさい)、毎年の値上げについて自由に決めて契約書を交わすことができる。
・この自由な値上げについて取り決めが契約書に書かれていなければ、IPC応じて値上げが可能。

2015年4月１日以降の契約の場合
・大家と店子は(古い表現でごめんなさい)、毎年の値上げについて自由に決めて契約書を交わすことができる。
・この自由な値上げについて契約書に書かれていなければ、値上げはできない。
・契約書で値上げ(正確にはActualizacion)について書いてあるが、いくらと書いていない場合は、 Índice de Garantía de Competitividadに応じて値上げできる。

家賃 2018/03/08(木) 22:24:45
契約書は？さん
あっ！！！　別トピの方を先に読んで書き込んでおりました。
当方の場合は、2015年3月の契約だと思います。（2018年2月で丸３年ですので）
ということは、こっちですね。→2013年6月6日ー2015年3月31日の契約の場合
契約時はGestoríaにまかせっきりでしたので、第一項めの「大家と店子は、毎年の値上げについて自由に決めて契約書を交わすことができる」を確認していないのです。
でも、第二項めに「この自由な値上げについて取り決めが契約書に書かれていなければ、IPC応じて値上げが可能」とありますね。
ですから、第一項がなかったとしても、第二項で値上げは保証されているわけです。
値上げ金額については、Gestoríaの話では妥当と認められる金額とのことです。（そもそも、この金額は、Gestoriaが提示したものなのです）
裁判などしたくないので、弁護士が顔をだしたところで、柔軟に引き下がってくれればいいのですが。

いろいろ調べて下さったうえに、ご丁寧に訂正までお知らせして下さり、有難うございました。

契約書は？(別トピで、それは) 2018/03/09(金) 00:05:53
延長について調べて書こうと思っていたら、
あまりにいろいろ出て来すぎて、分からなくなってきました。

Ley de arrendamiento などと検索すると、地域名が出てくるので、州によって違うかもしれません。
そうすると、上に書いたものも、違うかもしれませんね。
ここを見てる方、確認してくださいね。

別ソースです。マドリッド。
http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142482711516&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

これの2013年6月6日以降の契約の場合、
という項目の、一番下に次のような記述があります。

•Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

3年の契約が終わった時に、大家も店子のどちらも、「更新の意思がない」と30日前に伝えない限り、
自動的に１年延長になる。

↑
とぴ主さんのとこは、相手が値上げに応じないと言ってきた時点で、
はっきりと、「それでは契約は終了です。出ていってください」と伝えてありますか？
もし伝えてなければ、１年延長になった可能性があります。

なぜこれを書いたかというと、
延長について調べていたときのどこかのページに(分からなくなってしまった)、
今は自動的に(3年まで？か5年までか？不明ですが)延長するので、
延長しないなら、Contrato de finiquitoを交わすべきだったという書き込みを見たからです。

しかしこのFiniquitoを調べると、もしかしたら違う話かもしれません。
(すみません)

でもはっきりと延長をしない意思表示も必要のようです。
ここ数年よく変わっているせいか、今の最新の賃貸の延長制度がよく分かりませんでした。
地域で調べた方が良いかもしれません。

家賃 2018/03/09(金) 01:01:23
相手が値上げに応じないと言ってきた時点で、正式な契約終了の通達など出していませんでした。
Gestoriaから、借主が値上げを拒否しているということを伝えてきたのですが、払わないなら、自動的に契約終了になるだろうと思っていたのです。
それに、借主は子供が学校に通っているので、エリアを変わりたくない(同じ区域には当方がだしているような安い物件がないので転居できないのが現状でしょう）と転居したくないという回答をよこしていたのです。
そこでも、「値上げはします」と突っぱねましたが、そのまま、なしのつぶてで、期限が過ぎ、勝手に以前の家賃が振り込まれてきました。
ひょっとしたら、延長の権利を得たのかもしれません。
Gestoriaにまかせていたので、何も考えずにいたのが間違いでした。

追加発言は締め切られました。