不動産の生前契約、死後引渡について

検討中 2018/01/05(金) 23:06:43
不動産の購入を検討しています。

いくつかの不動産業者に物件を見に行ったところ、ご高齢の方の不動産を正規の価格より安価で購入契約する代わりに引渡が現在の持ち主の死後となるという物件を見つけました。

その物件を大変気に入っているのですが、いかんせん現在の居住者の方の死後引渡となる為、入居可能時期がいつになるのか不確実な事が気になっています。

日本ではこのような購入方法を聞いたことがなかったのですが、その物件を扱っている業者によると、ヨーロッパでは増えつつあるとの事でした。

このような物件を購入されたことがある方、また購入された方をご存知の方いましたらいかがでしたでしょうか？

りんご 2018/01/06(土) 08:42:22
今の契約者がいらっしゃるのでその契約が終わってから、という状態で、
賃貸者が住んでいる状態で、買うという話は
スペインでもヨーロッパでもよく聞きます。

死後とおっしゃっているなら、無期限の賃貸の契約書を持ってる方の話ですよね？
そのへんを詳しく聞きましたか？

以前は本人がなくなられても子孫に無期限の賃貸契約書は続いていたので、
実はだまされるケースが多かったです。

今は、バルセロナでは子孫に行かなくなりましたが、配偶者まではまだ有効です。
無期限の契約書を持っているおじいちゃんが、若い、遠い親戚の誰かと婚姻を結び、
そのまま契約を続けて親戚でアパートを持つ話も聞きます。
知らないまに、おじいちゃんにはいつのまにか配偶者がいた、ということも
死ぬ前にあり得るかもしれませんので要注意です。
他の町であればそこの法律がどうなっているか調べた方が良いです。

また現行の不動産の法律がどうなっているかにもよりますが、
賃貸の不動産で中に人が住んでらっしゃる場合、
売る前にまずは賃貸者に不動産を買わないかと持ち掛けなければいけないという法律があります。
（変わってなければ）

買う優先権があるんです。
もし今住んでいる方にその話をせず、先に他の人に売ってしまうと、
あとで中に住んでいる方が主張し始めたら、裁判で負けます。

全体にこういう不明な契約は買わない人が多いですね。
みんな目がくらみますが、実際に住みたい人は、こういう物件は買いません。

実際に誰か買った人がいるかというと、
他国で買った人を知ってます。

こういう物件に適しているのは、投資目的です。
ずーっと中に住んでくれる人がいるので、長く住む無期限の契約書を持ってる人がいると
数年ごとに新しく人を探す必要もありません。
友人もずっとそれで家賃収入を得て、他国ですが不動産任せで、
賃貸者は死ぬまで住んでくれると言っていました。

りんご 2018/01/06(土) 08:52:57
投資目的にちょうど良いと書いてしまったので、
これを読んだ方が誤解するとよいので、補足しておきます。

無期限の古い契約書を持ってる人は、家賃も格安です。
家賃収入で儲けようと思うと、
今の家賃相当と計算すると、よっぽど安くないと割に合わないと思います。

知人は、スペインではなく、これからEUに入るかという国でしたので、
即金で買うほどの安さで、ローンも組まなかったので、
少ない家賃収入でも全然OKというケースです。
その後、不動産はうなぎのぼりにあがったので、これから売るのにも良いという状態ですね。

トピずれましたが、トピ主さんは住む目的であれば、
住めるのがいつになるかわからないのは問題だと思います。
もし今賃貸で住んでらっしゃるのなら、ローンと賃貸の２つの家賃分をそれまで払い続けるので
お金にも余裕がある人のみですね。

検討中 2018/01/06(土) 12:00:02
りんご様

早速のコメントありがとうございます。

りんご様がおっしゃっていたケースは私達のケースと違うのでもう少し詳細説明させていただきます。

私達が見つけた高齢者が所有している物件は所有者はその高齢者様ご本人です。
仮に私達が購入を決め契約を結んだ場合、その物件の所有者は私達になります。
契約を結んだ段階で一括もしくはローンを組み、所有者となった私達がそのご高齢者に支払う形になります。
ですが、契約を締結した段階では居住権はご高齢者様となり、私達が居住権を得るのは彼らの死後となります。
この案件を扱っている業者曰く、定期的に連絡を取り彼らの生存を確認し、亡くなった事が確認され次第その不動産業者が引渡の手続きを全て行い、私達に物件を引き渡すとの事でした。

今回の案件は、家族がいなかったり家族に贈与するつもりがない高齢の不動産所有者達が残りの人生を豊かに生活する為、不動産を生前販売し正規価格よりは安価で販売する代わりにそれで手にしたお金で残りの人生を豊かに生活するというのが目的のようです。

だた、引渡時期が「死後」という特殊な案件なため、りんご様がおっしゃっている様に即居住をしたい方には向かない案件です。
このような案件を購入するのはしばらく居住する予定がないけれどお得に不動産を購入したい人に限定されます。
私達は現在購入を検討している都市とは別の都市で生活しており、仕事の都合でおそらくあと１０年程度は引っ越す予定がないためこのような案件を検討した次第です。
（その業者の方も購入を検討する方は海外に住んでいる外国人や別都市在住者が殆どとのことでした。）

りんご 2018/01/06(土) 21:06:45
そういうのがあるんですね。知りませんでした。
自分が将来ピソを売るときにも役立つような情報ですね。
ピソを売ったあとも、しばらく出ていかないで、5年ぐらい住む権利がもらえる、なんて使い方もできるんでしょうか？

ただ、その方とはどのような契約になるんですか？
賃貸契約を結ばないのでしょうか？
口頭もしくは何か別の書類でその人に居住権を渡すんですか？
ピソの売買契約書の中に含まれる条項になるんでしょうか？

購入した場合、トピ主さんが物件の所有者になるというのは、
私が書いたケースも同じです。

居住者の権利はどのような書類を結ぶのか、ですね。
死ぬまでと書いてあるんでしょうか？
生きているが施設に入った場合はどうなんでしょうか？

そのあたりがクリアになっていて、
すぐに住まなくてよければ、別に問題ないのでは？

ぺんぎん 2018/01/07(日) 02:26:22
全然直接の回答にはなっていませんが、かなり前にアメリカの新聞でこのリバースモーゲージを知り、衝撃を受けて調べたという
過去がありますので、ちょっと書かせてください。

法律関係などスペイン語と表記内容は異なりますが、日本語で書いてあるので、理解するにはいいと思いリンクを貼ります。
リバースモーゲッジ
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AA%E3%83%90%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%82%B2%E3%83%83%E3%82%B8

Hipoteca inversa
https://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca_inversa

リバースモーゲージの課題と展望
http://nsk-network.co.jp/050220.htm

高齢化社会の起爆剤リバースモーゲージ制度
http://nsk-network.co.jp/031013.htm

これらを読んでちょっと考えたほうがいいと思います。（もうすでにご存知でしたらすみません）
私が前に読んだものはちゃんと覚えていないのですが、フランスのおばあちゃんが一人暮らしだったのですが、100歳をこえたはずです。
どうも有名な話しでwikiにも出ていたはずです。

一番最初に貼ったリンクから、

主に以下のリスクがある。

契約の満期を超えて長生きする
契約期間中に担保物件の評価価値が下落する
返済時に担保物件の売却価値が借入残高を下回る（担保割れ）

私が考えるリスク
もし仲介をしてくれる不動産業者が倒産したらどうなる？（長期で考えなくてはいけないので）
まとまった修繕費が必要な場合は誰が払う？（プールだとか、エレベーターとか、全体の配水管だとか）
＞＞彼らの死後となります。
「彼ら」とあるのでパレハなんでしょうか。一人じゃないんですね。

そして、貼ったリンクのどこかにも書いてあったと思いますが、世界の長寿国1位と2位を日本とスペインでとっかえひっかえやってますよね。
だから、日本とスペインではポピュラーにはなり得ないなと思ったことを覚えています。

ぺんぎん 2018/01/07(日) 03:02:59
調べたらモーゲージとは違うヴィアジェというものでした。
実話で映画にもなったそうです。
122歳まで長生きされたそうです。

ヌーダ 2018/01/07(日) 10:48:56
スペインの例でなくて申し訳ないのですが
イタリアには検討中さんが仰っているのと
全く同じ(イタリア語ではNuda proprietà)
ものがありました。

結構昔からあるようで、私の知り合いの例では
あるご夫婦が、同じ建物に住むひとり住まいのご老人が
売りに出していたNuda proprietà の物件を、将来息子さんが
住めればと購入されたそうです。このご夫婦は元持ち主の
ご老人が病弱で必要な時は色々と手助けをされていて、
そのような流れになったそうです。

最近は独身や既婚で子供がいない高齢者の方々や
共益費や家に対する税金が払えない高齢者の方も多く
この制度を利用される方が少なくないそうです。

すぐに入居されたい方には不向きな物件かもしれませんね。

りんご 2018/01/07(日) 13:05:23
私もペンギンさんのおっしゃるように、「スペインは長寿なので思ったより長生きの可能性がある」と
実は思ってました。

１０年住まなくても良いとありますが、
それが２０年になっても良いのかとうっすら思ってました。

さすがに１２２歳を想定するとは思ってませんでしたが、
周りにも９５歳前後でぴんぴんしてる老人をスペインで数人知ってます。
いつ入れるかわからないのは、人生設計に関わってきますよね。

価値が下がるというのは、売る目的でなく、
相場に対して、大変安い物件と思っているなら、トピ主さんは問題としないのでは？と思いましたが。

ヌーダさんがおっしゃっているように、
子供に残せるなら、というぐらい長期で考えてるなら、良いのかもしれないとも思いました。

修理費や管理費は持ち主負担になるのでは？

他に私が気になったのは、不動産が生存の確認をするという点です。
亡くなったかどうかはっきりせずに誰かが使うこともあるかもしれないし、
一人暮らしでそこで亡くなり、誰も気づかずに亡くなり、異臭がつく、などもあるかもしれません。

日本のように畳の入れ替えなどはなくても、掃除をしたり、
ピソへのイメージが悪くなったりする気もします。

追加発言は締め切られました。