家のTasaciónについて

悩み中 2016/10/10(月) 12:48:16
只今、中古物件の購入を考えています。何度か見学に行きほぼ購入意志は決まっているのですが、順序がよくわからず混乱しています。

ひとまず、ofertaをするつもりでいるのですが、不動産屋から、先にTasaciónをしたらどうかと提案されました。ただ数百ユーロかかるようですし、それでその後ofertaを却下されたら（現在の売値と結構開きがありますので却下される可能性は50%と見積もっています）、無意味な大出費になってしまいそうで怖いです。かといって、oferta後にするとすると、査定額次第では銀行の融資が必要なだけ下りなくなるのではないかと考えています（確か査定額の80%まででしたよね？）予算がギリギリなので、最善の策で行かないとすべての歯車が組み違ってしまいそうな状況です。どちらを先にした方が有利になるとか、ありますでしょうか？

初めてのことでどうしたらいいのかさっぱりわからず決められずにいます。どのようにすべきが経験者の方のアドバイスがいただけると嬉しいです。

まめ 2016/10/10(月) 20:20:06
つい最近中古ピソ購入の契約を結びました。
自分もまだ勉強中のため、間違えがあったら申し訳ありません。

Tasaciónというのはその家の価格が現場に適しているかどうか？ということでしょうか？（こちらの方が無知ですみません。）担当の不動産屋さんは、価格を表示する際に、すでに不動産屋サイドでもそのような評価はまず行っているようでした。（それが、結構持ち主の考えとギャップがある場合があるそうで、大変だと言っていました。持ち主は当然高く売りたい、でもマーケットを考慮すると。。。と言った感じ。）そして、銀行からも購入決定後、入ることも伺いました。

私のスペイン語がまだ流暢ではないので、主に主人がやり取りをしておりますが、今までの経緯を簡単に。。。

やはり何度か物件の見学に行き、これ！と決意をして、まず不動産屋さんに購入したい旨を伝えました。
はじめに見学をした後に、Registro de la propiedaという用紙を不動産屋さんからもらい、その書類＋その他身分証明書等を持って、メインバンクへまずローンの相談もしていました。基本的に８０％がローン、２０％は頭金として支払う形です。
ここで大体審査が通りそうかどうかをまず聞きました。（その後、他銀行との比較を提示して、段々レートが下がってきました。ちなみに当方は固定レート希望。しかし現在スペインではほとんど変動レートだそうです。）

オーナーとの交渉権を得るため、というか他の人が交渉できないように、まず3000Euro手付けで支払いました。これは交渉が成立すると全体価格の一部となります。数日の間で具体的な値段交渉を不動産屋を通して行い、お互いが納得する価格でまず成立。

そこから２週間以内に、頭金の一部を入金（半分くらい払いました。）
オーナーと実際に会い、契約書にお互いにサイン
今はここまでです。
あと２ヶ月以内に具体的なローン方法を決定することと契約書には有ります。

銀行の審査は比較的早めに通ったようですが、その後色々レート交渉などをしているので、結局交渉開始して今３週間ほど経っていますが、まだ決まっていません。

購入を決める際にも、不動産屋さんが提携しているローン紹介会社？のようなところともミーティングを持ち、一番優遇が良いところでローンを組もうと現在試みているところです。ちなみにこの不動産と提携しているところの会社では、スペインに住んでいない外国人でもローンが組めるように探してくれたり、９０％等のローンを組むことも可能だそうです。もちろん頭金が大きいほど条件は良くなりますが、それぞれの状況がありますから、融通が利くところは利点だと思いました。そして、その会社を通して、実際にローンを組むのは銀行です。銀行との交渉を、その紹介会社に手数料を払ってしてもらう、という形です。ですので、その手数料を加味したトータルで色々計算をしていく必要が有ります。

また、すでに不動産屋さんから説明があったかもしれませんが、購入価格以外には、手数料として、税金　IVA(付加価値税 Impuesto sobre el Valor Añadido)、保険、弁護士等の料金として１２％前後が必要になります。
これらの必要事項は、漏れのないよう銀行が手配し、銀行経由で支払う規則だそうです。（友人で銀行に勤めている人がおり、彼女いわく、経済危機後、入居者を守る目的も有り、そのように規則が定められたと言っていました。）

自分も現在経験しながらのことなので、悩み中様のご質問に回答できていないこともあるかと思いますが、現状の状況までお伝えさせていただきます。

最近買ったばっかり 2016/10/10(月) 23:06:51
私の場合は、
手付金、arrasにサイン、tasacion、ローン額の決定(購入額か査定額のうち低い方の80%まで), 生命保険や住宅保険の契約(これによって利息の%が変わる)
という感じでした。
不動産屋は売りに出す前にtasacionはしているようで、売り出し価格よりtasacionの方が高いと教えてくれて、実際1万ユーロほど高かったです。
あと銀行によって取引のあるtasadorが違うので、複数の銀行でローン審査をしてもらった場合、各行毎にtasacionを払うことになる可能性があります。

購入中 2016/10/11(火) 10:59:31
同じく中古ピソの購入過程中です。

質問者さんの状況は悩ましいですね。
OFERTAというのは、要するに値引きを要求するということですか？
私は値下げして～と何度かアプローチしたのですが、
元の値段が安めだったのと、家主が本当は売る必要ないという状況だったのでダメでしたねぇ。

では買いますと決めて、最初の10％を小切手で払いました。
それで今はローンを組む銀行を探しているところです。
銀行を決めたら、そこからTasadorが派遣されて家の評価価格が決まります。

銀行によっては自分のツテで Tasador を派遣しても良いところがあるとか。
ツテというかコネだった場合は、自分の状況に有利な評価価格が下りる可能性が高いので
そういう銀行を選ぶのもポイントの一つである、なんて耳にしましたが
私が回った銀行4行では、銀行が契約しているTasadorを派遣するシステムでした。
家の面積や価格によって費用も変わるようですが、私の場合は約300ユーロと言われています。

購入を決めてから評価価格の低さに愕然とする人もいるので
300ユーロを必要経費と考えて、安全策として購入前に Tasacion するのもおすすめと言われました。

質問者さんの場合、評価価格が高く出ればローンが多めに借りられて助かる、
低めに出れば、値引き交渉の材料になりそう、ということでしょうか。

結婚式では1万円が100円感覚で飛んでいくと言いますが、不動産購入でもそうですね。
Notarioに800ユーロ、1000ユーロと言われても、あっそう、となりつつあります。
物件によってはしばらく人が住んでいなかったので、
ガスや電気などの新規契約だけで1000ユーロかかったという話も聞きます。

寝ても覚めてもピソのことばかり考えてしまいますが、未来の「我が家」を描いて頑張りましょう。

追加発言は締め切られました。