スペインでマンション購入について

ぴそ 2012/10/14(日) 18:32:16
バルセロナに住んでる者ですが、市内でピソの購入を検討中です。
今まで購入したことがなく、まったくその辺の知識を持ち合わせてないのでいくつか質問させてください。
これから不動産屋とかGESTORに相談しに行くのですが、その前に最低限の基礎知識をもって望みたいので、知っている方がいらっしゃいましたら、ぜひお知恵をお借りしたいのでよろしくお願いします。
今のところHIPOTECAは使わずに現金で購入を検討してます。８万ユーロくらいの安くて小さいピソを探しています。
ピソの購入額以外にはどんな費用があるのでしょうか？GESTORの費用はどんな感じでしょうか？購入金額に対して一定のパーセンテージをとられるのか、それとも一律一軒いくらとかなんでしょうか？もちろんGESTORによるとは思いますが。税金はどうでしょうか？購入時に消費税みたいなのはかかるのでしょうか？また購入後にかかる費用は？共益費は？購入したあとにかかる税金はりますか？
あと、スペインでピソを購入するときの注意点は？
日本でのマンション購入時のマニュアル本みたいなのは読むことができますが、スペインだとまた事情が違ってくるでしょうね。
あまりスペイン語を読むのが得意ではないので、スペイン版のこういう本は専門用語もあってなかなか難しいです。
経験者の方がいらっしゃいましたら、成功談、失敗談、なんでもかまいませんぜひお聞かせ願います。
探偵局の過去のトピックから検索したかったのですが、なぜか不具合が出てできませんでした。

あぱるためんと 2012/10/14(日) 23:48:12
前もってネットで物件をたくさん見ることができるのでFotocasaなどのページで見てみると知識がついてくるかもしれません。
地域と相場も分かるし、不動産屋はinmobiliaria物件inmuebleなど単語も覚えられますよ。
Gestorは知りませんが、inmobiliariaの場合は最初reservaするために2000€～6000€と不動産屋によって金額違いますがかかります。
2ヶ月の期間(だいたいHipotecaを組めるだけの期間)の予約に2000～3000€くらいが相場な気がします。
5000以上など良くないところかもしれません。
その金額はキャンセルした場合返却されませんが、購入成立した場合は戻ります。
コミッションも不動産屋によりますが2・3000€くらいでしょうか。
売買が成立したときにそのReservaの返却がコミッションとしてやピソの金額として相殺されます。
普通、reservaをやコミッション代は現金で手渡しします。前もって下ろしておく必要あり。
私の場合は、たくさんの不動産屋のたくさんの物件を見て1年くらいかかって見つけ、大変でしたが満足しています。
いい物件はたくさんあると思うので、良いと思っても焦らずに返事は間をおいて考えてください。不動産屋としてはReservaをとれば儲かったも同じなのでReservaを慎重に。
たぶん現金なのでHipoitecaなどに比べ簡単だと思います。どこでどの物件に出すか、が勝負でしょうか。

あぱるためんと 2012/10/15(月) 00:03:20
書き忘れました。
購入時、新築ピソの場合IVAかかります。その他Transmision patrimonialに７％(35歳以下の主用の家の場合半分くらいになる)、その他購入後に1年ごとに税金(なんというのか忘れました)払う必要あり。
コミッション・税金など全部含め最終的にピソ代＋10000€くらい見積もっておく感じでした。
Comunidadはピソが何を持っているかによりますが、素敵な庭・エレベータ・プールなど持ってると高くなります。月30€～100€いろいろでしょうか。
急いで書いていて分かりにくかったらすみません～

ぴそ 2012/10/15(月) 01:09:14
あぱるためんとさん早速有用な情報ありがとうございます！
ものすごくいい情報になりました。本当に自分は素人なので。
やっぱりいろいろと費用がかかるのですね。プラス１万ユーロ位ですか？予想していたよりかなりかかるみたいですね。もちろん物件の金額にもよるのでしょうが。
NOTARIOの費用もこれ以外にかかってくるのでしょうか？それとも先方のGESTORなり不動産屋なりと、こちらのGESTORだけで売買契約は済むのでしょうか？NOTARIOに行くのは義務なのか？どなたかわかりますでしょうか？

piso 2012/10/15(月) 10:59:29
私も詳しくないのですが、前に調べていた事があって、
日本人の方がネットに気を付けた方が良い事を書かれていたので、ご参考までに。。
前の住人が借金の担保にしているケースで、そのまま担保になっている可能性もある様なので、
弁護士をつけて、ちゃんと査定をした方が良いと書かれていました。

確かではない情報ですが。。
素敵な物件と出逢えると良いですね。

よん 2012/10/15(月) 12:07:43
数年前にバルセロナで小さなピソを購入したものです。
住みたい地域の不動産屋さんをいくつかまわって、気のあった不動産屋さんがいたので、その人経由に紹介してもらった物件を購入しました。
値引き交渉でかなり疲れました。

諸費用は13000～15000ユーロ位だったような気がします。不動産屋へのコミッション、Transmision patrimonial、Notarioなどの費用です。
Notarioは通すのが必須です。Notarioを通さないと公的文書にならないので。

プラスの出費としては、私の場合、住宅ローンを使ったので、ローンの審査が降りるまで本契約が結べないので、売り主へ払う手付金を10000ユーロくらい
払いました。これは本契約時に金額から引かれますが、支払い時には現金で必要でした。
あと、安い物件を購入したため、そのままで住むのはちょっと厳しかったので、改装工事をしました。これも安い業者に頼んで、節約したのですが、
15000ユーロくらいかかりました。

ぴそさんは、バルセロナ市内でご購入とのことですが、正直、そのご予算ではちょっと厳しいかな、と思ってしまいました。お一人で住むワンルームタイプなら
ないこともないですが、訳あり物件に当たってしまう可能性があるので十分にご検討された方が良いと思います。
訳あり物件で注意するのが、私が思いつくもので２点。

1点は、piso さんも指摘されているように担保が設定されているケース。これは弁護士さんに頼んでもいいですが、さらにお金払うのはちょっと、
という場合は、ご自分でRegistro de la propiedad（登記簿みたいなもの）を調べることです。役所に行って、知りたい住所を言えば、書類をもらえます。

もう１点は、これはピソさんの場合、メリットなのかもしれないですが、Cedula de Habitabilidad がない物件。
これもRegistro de la propiedadで分かります。Cedula de Habitabilidad とは、日本語訳が分からないのですが、居住用物件として認められる証明書のようなものです。
これがない、例えば、店舗を改造して住居にしたような物件が格安で売られています。
Cedula de Habitabilidad がない物件で困るのは、住宅ローンが下りないことです。ピソさんの場合、現金で購入とのことなので、
この手の物件なら、格安で出会える可能性があります。ただ、将来売りに出す時に、Cedula がないということで、かなり購入者が限られてくる、
というデメリットはあります。

気になる物件のRegistro de la propiedadをいちいち調べるのは骨が折れるので、担保やCedulaの有無は売主や不動産屋にまずは聞いてみて、
本当に購入したいなというものが絞られてきたら、お金を払う前に、役所に行ってRegistroを調べるのが良いと思います。

と思いつく点を書いてみました。ご参考いただければ幸いです。

ぴそ 2012/10/18(木) 00:48:27
みなさん本当いろいろと情報ありがとうございます！目から鱗状態です。Cedula de Habitabilidad これ知りませんでした。最近ネットで不動産を見てるとかなり格安な物件ちらほらあるのですが、よん様の言う訳あり物件の可能性ありますね。もちろん購入前にこういう事と全部しらべないとあとで困ることになりそうです。
ESTUDIOが１BRくらいの物件を探してます。市内で６万ユーロくらいから出てるので、これくらいなら検討してもいいかなと思ってましたが、訳あり物件も可能性もありそうですね。本当にいろいろと情報ありがとうございます。

curiosa 2012/10/18(木) 09:46:06
旦那が言うには、la caixaが沢山の物件を持っているので行くことをお勧めする、とのことです。

便乗 2012/10/20(土) 00:31:08
便乗質問させてください。

私もピソ購入を検討中でして、バルセロナ市内で170.000ユーロ位の物件を探してます。
現金一括払いはさすがに無理なので、頭金100.000ユーロを足してローンを組む予定です。
今まで何件か見てきて、気に入った物件があるのですが、中古で築５０年の物件です。

無知な質問で申し訳ないのですが、あぱるためんとさんが上で「新築ピソの場合はIVAがかかる」と書かれていますが、中古物件の場合IVAを払わなくても良い、もしくは何%か免除されるのでしょうか？

また、
＞Transmision patrimonialに７％(35歳以下の主用の家の場合半分くらいになる)
夫婦２人の名前で購入する場合、どちらかが３５歳以下であれば７％から半額割引は適用されるのでしょうか？（私は３０歳で主人が３５歳です）

たぶん 2012/10/21(日) 00:47:17
便乗さん

ネットで読んだだけであまり知りませんが、新築ピソの場合はIVAを払い、中古ピソの場合はTransmision patrimonialを払うようです。
またこのTransmision patrimonialは州によって違い、だいたい７ー８％だとか。割引の適用も州によって違うのではないでしょうか？

シミュレーションできるページがあるので、使ってみてください。
https://www.afi.es/simulators2kweb/CAM/Conveyancing.aspx

casa 2012/10/21(日) 01:14:32
購入者のどちらかが35歳以下であれば、半額になります。
私が30で彼が38の時に購入して、3.5％でした。
州によって違う様ですね。OCUによるとカタルーニャは8％が5％に割引。年齢制限は32歳以下の様です。
http://www.ocu.org/dinero/renta-impuestos/noticias/impuesto-de-transmisiones-conoces-las-reducciones-549644

ただ、この制度は新政府が廃止するとかしたとか...夫がニュースで見たと言っています。私が調べてみても出てこなかったので確かではありませんが。検索してみてください。

あぱるためんと 2012/10/24(水) 22:52:31
皆さんのをみて思い出したことを書きますね。
物件がちゃんとViviendaであるか面積などの詳しい情報はNota simple(Escrituraの抜粋要約)で見ることができます。Inmobiliariaにコピー頼めます。
このEscrituraは、Notarioで購入時に作成されます。
作成後、家の持ち主とregistro de propiedadにて保管されます。
NotarioではEscrituraの内容を買手・売り手一緒に確認した後、その場でchequeと鍵を交換し売買成立です。

借金があるかなどについては、Constructor・水道・電気・ゴミComunidad・税金などの領収書をもらって、Al dia(この表現が特徴的でした、現時点で支払い済ということらしいです)であることを確認してください。
支払い済で無い場合は、当たり前ですが持ち主に払ってもらった後、領収書をもらってください。
箇条書になってしまいましたが
お役に立てたら嬉しいです。頑張ってくださいね。

ぴそ 2012/10/27(土) 17:37:21
情報ありがとうございます！本当にいろいろ注意点がありますね。すごく参考になります。

追加発言は締め切られました。