日本のアパートを買ったことがある方

いのしし 2023/04/25(火) 22:44:52
投資のために日本にアパートを買いたいと思っているものです。経験がある方に質問です。

税金申告などを日本で行う場合、スペイン在住ですと何度も日本に行かなくてはいけないのでしょうか。
管理費を払えば、全て日本で管理してくれるというシステムになっているのでしょうか？
税金はどの程度、支払うことになりますか。スペインの住居を買うのとどちらがいい投資ですか？

大家 2023/04/26(水) 11:16:14
アパートではありませんが、日本での家賃収入があります。

管理費を払ってすべて日本で管理してもらっています。
管理費を差し引いた額を口座に振り込んでもらい、費用明細を
メールで受領しています。
確定申告はネットで申告しています。
固定資産税は実家に送付してもらっており、納付書の画像を
送ってもらい、クレジットカードでネット決済しています。
比較的手間は少ないと思います。

固定資産税は評価額によりますし、家賃収入の額によって
所得税の納税額は変わると思いますので、どれくらいの物件かによると思います。
試算など、ネットでもある程度調べられると思います。
日本でのアパート経営の場合、利回り7-10％くらいかと思いますが、スペインは不動産価格が高いので、利回りは低くなるのではないかと思いますが、資産価値は下がりにくいので、最終的に相続するのか、ある程度利益が出たら転売するのかにもよると思います。
日本は人口減少傾向ですので、空室率も重要ですが、木造アパートなど、減価償却年数が短いので、地価の高いエリアで短期的な投資と割り切るなら良いかもしれません。

高額な買い物になりますので、為替レートも重要です。

どちらにしても、信頼できる業者選びが重要かと思います。
個人的には業者も賃借人も日本の方がトラブルが少なそうな印象です。

元不動産屋 2023/04/26(水) 11:41:37
管理会社に任せれば大丈夫ですが、入居率が低いと、どんどん家賃が下げられていきます。なので、当初思い描いていた利回りとは全く違う利回りになってしまうことも最終的には予想されます。

私が不動産で働いていた時は、中国人たちや中東系のお金持ちたちが投資目的で日本のマンションやら一棟建てアパートやらさまざまな物を買っていましたが、日本人にはもう売れないであろう微妙なものや、マンションの組合のおじさんが修繕積立金を高級クラブのお姉さんたちに使い切ってしまいお金が残っていないというような不動産を売ったりしていました。長くなるのでこれ以外の説明は省きます。

要するに、私が言いたいことは、「不動産に関する知識がなくて/日本にいない」ということであれば、良いカモにされる可能性が大いにあります。大家さんのおっしゃる通り、信頼できる業者選びが大事になってきます。ですが、大手だからといって、信頼できるとは限りません。

もしトピ主様に不動産に関する知識が全くないのであれば、私ならスペインで不動産を購入します。なぜなら、何か問題が起きた時にすぐ動きやすいからです。最初の投資用の不動産なのであれば練習も兼ねてあると思いますので、今現在自分がいる場所から近い方がいいのではないでしょうか？（遠かったとしても、せめて同じ国）

日本も不動産トラブルは、かなりあります。
大きなお金が動くので、仕方ないといえば仕方ないのかもしれません。

スペインの不動産トラブルもとってもありますが、それもあって、購入者様は弁護士を必ずつけます。

大家さんのおっしゃるとおり、どのくらいの期間その投資用アパートを保有していたいかにもよって、スペインか日本で買うかは変わってくると思いますが、それはその投資が上手くいっていることが大前提の話です。

日本にいる日本人でも、投資用一棟アパートで儲けようと思って、不動産屋の上手い話に乗ってしまい、失敗してしまった人たちが多くいます。

上手く行けば良いお買い物ですが、知識がなければ騙されがちなお買い物です。

元不動産屋 2023/04/26(水) 12:07:38
すみません。言葉足らずな場所がありました。一部訂正します。

*スペインの不動産トラブルもとってもありますが、それもあって、購入者様は契約時に弁護士を必ずつけます。

マンション持ち 2023/04/26(水) 16:22:32
在スペインで、日本にマンションを持っています。新幹線の止まる駅近くの為、入室率は100%に近いです。
管理会社に全てお願いしていて、税金の申告まで全て任せっきりです。詳細は、全てメールで送られてきます。
固定資産税は、日本の口座かから引き落とされています。何年かに一度、エアコンが壊れたり、給湯器が壊れますが、管理会社がやってくれるので、返答のみで簡単です。

去年まで所有 2023/04/27(木) 23:29:58
東京にマンションを持ってました。賃貸に出していました。
離れている分、管理関係などが大変でした。私の場合は、元々個人的に知っていた会社にお任せしていたのですが、よくしていただいていた担当者が亡くなったりして、その後に信頼して管理をお任せするところを探すのがなかなか大変でした。
また、いくら長いお付き合いのある担当と言えど、退出や入居の際の様々なコスト管理などは任せっぱなしにせずきっちり自分で計算したり、時には自分で清掃するためにスペインから帰国したり…と結構右往左往しましたね。
最終的に去年売却したのですが、その手続きもいろいろと大変でしたし、交渉は任せきりにせずこちらもかなり頑張ったので、まあまあ希望どおりになりましたが、持ってる間は白髪が増えました。。。（苦笑）
やはり自分で時々見に行ける程度の距離の物件のほうがいいなあ～と思いました。ご参考までに。

追加発言は締め切られました。