ピソ賃貸の注意点

家主 2020/09/05(土) 21:50:38
この度、不要になったピソをリフォームし、賃貸しようと考えています。
そこで、貸す時の注意点など、皆様からのご意見を賜りたく投稿いたしました。

バルセロナ・ENTENÇA.エリアで、建物には、ほとんど昔からの住人やその子供世代が住んでいおり、短期居住者はいません。
4hab.のピソですので、当然、家族向けのつもりですが、PAREJAがなどが借りて、部屋貸し(又貸し)をされるのを避けたいと思っています。
長期に滞在する家族世帯が理想的です。
それ以外に、注意する点などありましたら、何でも結構ですので、ぜひ、ご意見願います。

もし 2020/09/06(日) 10:26:54
もしよかったら、値段など詳しいことを教えてもらえませんか？

クチコミ 2020/09/06(日) 10:32:51
望んでらっしゃる注意点ではないかもしれませんが、貸し方について。

どの貸主も同じような理想を持っていると思いますが、実際にはその通りになるのは難しいです。特に家族は一度住んでしまうと引っ越しが面倒くさいのか新たに引っ越さないので新規で探してる人に会ったことがありません。家族となるとピソを購入する人も多いですし。

このご時世、ピソ替えをする人が増え、その中で、部屋を貸すために部屋数の多いところを狙うという記事を読んだので、
＞PAREJAがなどが借りて、部屋貸し(又貸し)をされるのを避けたいと思っています。
と考えてらっしゃるなら、契約前にその話を伝えること。
契約書に禁止を盛り込み、そうされた場合の強制退出や賠償金など具体的にきつい文句を埋め込むことをお勧めします。（そういうことが契約書に書くことができるか問題ないかは知らないのでへストールに相談してください。ただ禁止と書くよりも効果があるかと）

また最近バルセロナで摘発されてましたが、すごく感じの良い女性が契約し、契約したが最後、一切、支払わないケース。これは犯罪グループの手口だったようですが、みんな騙されてしまうようで被害者数が多かったようです。これからも出てくるかもしれないので、見極めを。

またこのような犯罪グループでなくても、支払えない人がいます。数か月滞納された話を聞いたことがあります。
銀行でAvalをつくるなり、支払いが滞った時の方法を考えるか、
一番良いのは口コミで、信頼のある人に借りてもらうことですね。

値段は安くつけると、それなりの人がくるので、
お持ちのピソがどんなところかにもよるでしょうが、
ある程度の値段をつけて募集。
友達や周りの人には応相談で伝えて、良い家族が見つかったらそれより値段を下げて、確保すると良いと思います。

あとは日本人はやっぱり信頼があるので、この掲示板やジモモで宣伝したり。日系不動産Takumiに頼むのも良いかもありかもしれません。

家主 2020/09/06(日) 12:02:46
もし様
お問い合わせ有難うございます。
実は、まだ、その家のクロゼットに私のスーツケースを置いたままにしており、今すぐ、明け渡せる状態ではないのです。（コロナで諸々のことが遅れてしまいました）
なので、詳細がまだ設定できていません。
価格については、標準的な価格はおおまかにでていますが、物件にもよるでしょうから、ヘストリアや不動産屋の意見も聞いてから決めようと考えています。
即答できなくて申しわけありません。

家主 2020/09/06(日) 12:06:24
クチコミさま
「望んでらっしゃる注意点ではないかもしれませんが」なんて、とんでもありません。
とても役に立つ情報を有難うございます。

又貸しが増えているのですか！
心配です。
契約書に禁止事項として記載するることは可能なのですけれど、私達が近所に住んでいるわけではないので、実際、その後、どのような出入りがあるか確認できないのです。
たまたま、発覚しても「一時的に友達が来ているだけ」と言い逃れされる可能性があります。
手続きなどは、ヘストールを通すつもりですが、管理まではしてくれないでしょう。

「すごく感じの良い女性が契約」って、これは犯罪グループの手口の可能性があるのですね。
気を付けます。
見極めは難しいですが。

滞納は、ヘストールが対処してくれるかと思っていましたが、Avalという手続きを知らないので調べてみます。
もし、ご面倒でなければ、簡単に教えていただければ幸いです。

「値段は安くつけると、それなりの人がくる」
それが心配なのです。
建築当時から住んでいる隣人が多いですから、「それなりの人」が入居したりすると、隣人とのトラブルが発生しかねません。

以前、他のピソを貸す時も、不動産屋に依頼したのですが、たまたま、ヘストリアの知り合いが希望して、そちらの方に入居してもらいました。
日本人のご家族なら大歓迎です。
日系不動産会社があるのですね。
一度、聞いてみようかと思います。
同じ不動産屋に委託するにも、やはり、日系の方が安心です。

いろいろな情報を有難うございました。

家主 en BCN [E-Mail] 2020/09/06(日) 12:09:04
私達もバルセロナにPISOをもっていまして、ロケーションはよくないのですが改修して、魅力的な物件として賃貸としてコロナ禍の中でなんとか貸すことができました。コロナ禍で収入が減ってPISOを貸し出している物件が山ほどあるので、ロケーションによりけりですがリフォームはしっかりしておくことをお勧めします。契約等については口コミさんが申し上げているように見極めにはかなり神経を使うべきです。もしご連絡してもらったら私達のケースの詳細もお話できますよ。では

保険があるようです 2020/09/06(日) 13:15:27
マドリッドですが、借主が家賃を支払わなっかった時用の保険があるようです。
それを知ったのは今回のパンデミックで家主が仕事先を解雇になり収入が無くなったので、
「保険料を節約したいから解約するけど、ちゃんと今まで通りに払ってもらえるよね？」って泣きの連絡があったので。
で、思い至ったのですが、たぶんその保険のせいで、契約時にはいくつか書類（コムニダデ　マドリー宛のものなど）を出さなくてはなりませんでしたが、大きな労力ではなかったです。
バルセロナでも使えると思うので保険会社に尋ねてみてはどうでしょうか？
ちなみに私たちが入居する前は、2家族連続で未払いだったみたいです。（本当にお気の毒）
最後の１家族は最初の月から払わなかったんだから！　あのくそオクパス！！　とか思い出して家主さん荒れてました。
気の毒な家主さんですが、プライベートでも遊ぶくらい家主さんとは良好なので、「絶対出ていかないでね」って言われてます。
良い借主（毎月支払う家族）に当たりますように！！

クチコミ 2020/09/06(日) 14:25:50
大家さんにとっての保険があるんですね。知りませんでした。

トピ主様
こんな情報でよいのかな？と思っていたので、お役に立てて良かったです。

AVALは私もよく知らないのですが、聞いたイメージです。
ピソ契約時の条件として、敷金1か月をもらう代わりに、Aval3ヵ月～6か月分を要求するというものです。
これは借りた人の銀行の口座に保証金として保管されているようもので、もしも支払われない場合その中から大家さんがお金を銀行に請求できるようです。

10年以上前にマドリッドに住んでいた友人がマドリッドはほとんどこの仕組みだったと言ってましたが、その後バルセロナでも何度か聞きました。

そのAvalが終わったらどうなるんでしょうね？
Avalがあるうちに、立ち退き要求などの手続きをするのでしょうか。

やっぱり皆さんの話を聞いてると怖いですね。
中南米の方が支払わない話を聞きました。もちろん先入観で見てはいけませんが。（ごめんなさい）

ワンルームなどの良い物件だと、いったん日本人学生さんが借りてくれると、口コミでずっと日本人が続く話も聞きますね。

クチコミ 2020/09/06(日) 14:29:51
今、賃貸は動きがあるようですよ。
もっと安いところに変えた人、町を変えた人。
それから在宅ワークが増えたので、逆に部屋数の多いピソを探す人もいるのだそうです。
良い人が見つかると良いですね。

家主 2020/09/06(日) 16:08:13
家主 en BCNさま
リフォームというより、家具を放り出して、壁の塗り直しや、床の張り替えをした程度なので、リフォームというべきではないかも入れません…(´Д⊂
窓も観音開きなのでサッシにしたかったのですが、業者の方が、古いけどしっかりした木枠なので残した方がいい、とのことで、塗り直しだけにしました。

もっと魅力的な物件にしたかったのですが、家族の共同所有なので私一人の意見を通すこともできなくて、かなり妥協してしまいました。

今、コロナの影響で、タイムリーに動くことができず、ダラダラとしています。
もう少し具体的に決まれば、ご相談させていただくかもしれません。
その節は、宜しくお願いいたします。
有難うございました。

家主 2020/09/06(日) 16:12:04
保険があるようですさま
そんな保険があるのですね？！
何でも、最悪の状態を想定しておかなくてはなりませんね、スペインでは。
保険があるようですさまは、いい家主さんで、家主さんにとってもハッピーですね。
羨ましいです。

海 2020/09/06(日) 16:22:55
バルセロナ郊外でピソを貸しています。
南米人でおそらく又貸しされていますが。。。
不動産屋を通しています。貸して結構早い段階で何かの用でピソを見に言った際、キッチンとトイレの洗面台がリフォームされているのに気が付きました（笑）
住人いわく、トイレの洗面台は入ったときからすでにされていたようで、キッチンについては、不動産屋さんが良くなる分にはリフォームしていいと言ったと言っていました。
古いキッチンとトイレの洗面台だったので、リフォームはありがたいですが声をかけるのは当然だと思うのですが。
最近不動産屋さんに賃料を１００ユーロあげては？と言われています。確かに今の賃料は場所的にかなりお得です。
しかし旦那は上げることで払われなくなる等のリスクをおいたくないので今のままにするようです。
なんのアドバイスでもありませんが、いい人が借りてくれるといいですね。

家主 2020/09/06(日) 16:25:00
クチコミさま
AVALのこと、何となくわかってきました。
たぶん、FIANZAみたいなものですね。
払う方にとっては、敷金より多い金額になるので、相手次第かも。

今までの他のピソでは、敷金として１ケ月分だけ要求していました。
義両親が所有してた頃から20年以上居住していた家族に値上げを要求したところ(20年間値上げなし)、拒絶したので退去してもらいました。
退去時、確認したところ、ボロボロに壊されていたので、修理にその敷金だけでは不足しました。
泣き寝入りです。
ちなみに、南米人でした。（外国人が多いエリアでしたので）

今度のピソは、外国人がそんなに多くないエリアですので、おっしゃるように、先入観で見てはいけませんが、できれば、スペイン人、日本人に借りてほしいです。

ここで、たくさんのご意見を賜り、どれも、本当に役に立ちました。
皆さま、有難うございます。

Takumi Spain [E-Mail] 2020/09/07(月) 10:31:04
日系不動産屋のTakumi　Spainです。
クチコミ様、コメントをありがとうございます。

家主様、コメントを書かれていらっしゃる皆様もご存知の通り、不動産賃貸、売買はスペインでは州、市町村によっても法律、規則が違いますので一概に言えず、また複雑です。

法律、規制もよく変更されますし、裁判になることも多いです。

家主 en BCNさんがおっしゃる通り、現在コロナの影響で一時的に供給が高くなっております。

家主さん、既にGestorさんもいらっしゃいますが、何かお手伝いができるかもしれません。宜しければご連絡くださいませ。

家主 2020/09/07(月) 11:52:33
Takumi Spainさま
ご連絡有難うございます。
実は、すでに、御社のHPに問い合わせをしております。

ただ、御社のHPに掲載されています物件は、どれも美麗でハイセンスなものばかりとお見受けしました。
日本人の方の入居を望みながらも、当方の物件はクオリティーに欠けるかなと思案しております。

家主 2020/09/07(月) 12:07:08
海さま
すごいですね、勝手にリフォームされていたなんて！
でも、結果オーライでラッキーでしたね。（これが逆だと大変ですが）

実は、ウチも、義両親が20年以上貸していた小さなピソを値上げ交渉したら、不払いされました。
20年間、一度も値上げしなかったのですよ。
で、不払いが続き、法的に追い出しとなったのですが、その後、ピソを見ると、もう、ボロボロにされていました。
再度、貸し出すのに、ほぼ全面リフォームしました。
不運です。

さすがに、新規入居者には、現状に見合った料金を設定したと主人は言ってますけど、私からしたら、かなり控えめ。
無欲なのではなく、借り手がいなかったらと臆病なのです。

今回の物件は、入居者を見極めなければと反省しております。

家主 2020/09/07(月) 12:09:38
海さま
お伺いしたいのですが、ご利用の不動産屋は、スペイン人経営の会社ですか？
仲介だけでなく、管理も任されているのですか？
不動産屋に支払う費用はおいくらくらいですか？（賃料によると思いますが）

Takumi Spain 2020/09/07(月) 16:31:54
家主様、メールをありがとうございました。メールを返信させていただきます。

ちなみに、弊社のテナント様は現地のスペイン人、外国人など日本人以外の方も多くいらっしゃいます。

海 2020/09/07(月) 23:30:43
20年間一度も値上げしなかったのに値上げ交渉
で、不払いが続き、ボロボロにされたとはほんとひどい話ですね、、、。
まさにうちの旦那が心配しているのは値上げして、不払いや退去時にものを壊される等で、月１００ユーロの値上げでそんなリスクは負いたくないと言っています。

うちはバルセロナ郊外のピソで、そこの街にある小さなスペイン人経営の不動産屋です。
管理も任せています。不動産屋に払っている費用はないです。州によってシステムが違うのでしょうか?!、借り主が契約時に払っている分だけなのでは？と思っています。
現在アンダルシアで賃貸に住んでいますが、ラッキーなことにこちらでも不動産屋に費用はかかっていません。こちらは逆で貸主が払うのではと思っています。

入居者の見極め、難しいですよね。
私達画家しているのはすごいお得物件だったのですぐに借り主が見つかって決まったのですが(現在の又貸し主)、不動産屋にちゃんと何人か候補をあげてもらえばよかったと思っています。
他の不動産屋は言わなくてもしてくれるのでしょうか？!
というのも、以前住む賃貸ピソを探してていいとこを見つけてすぐ給料明細等提出後、
候補が何人かいてあなたたちは第一候補だと言われました。
不動産屋と相談してやり方を決められるといいですね。

海 2020/09/07(月) 23:32:21
誤字です。
私達画家しているのは→私達が貸しているのは
失礼しました。

家主 2020/09/08(火) 14:06:38
[[解決]]
海さま
退去時にボロボロに壊されたのではなく、もともと、そういう雑な生活スタイルの家族だったようです。
エリアも、それなりの地区でしたので・・・・

不動産屋に管理もまかせていて、手数料なしっていいですね。
ウチは、Gestorがしていると思うのですが、単に、家賃の徴収と住人から要望の伝達程度だと思います。
今のところ、それで十分ですが。（リフォームまで勧めてくれればラッキーかも？）

「不動産屋にちゃんと何人か候補をあげてもらえばよかった」というの無理だと思います。
すごく良心的な不動産屋ならともかく、普通は営利第一でしょうから、契約できてなんぼの仕事で、とにかく、早く契約できることを望むのではないでしょうか。
でも、海さんの借主は、自分でリフォームしてくれたし、悪くはなかったかも？

不動産屋の対応については、地域にもより、また、条件にもよって、さまざまでしょうから、不動産屋に依頼する時に確認してみます。

この場で多くの方々のご意見を賜ることができ、感謝しております。
本当に有難うございました。

追加発言は締め切られました。